10 טעויות משכנתא שעולות למשפחות מאות אלפי שקלים

משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה בחיים, ובכל זאת רוב האנשים מקדישים לבחירתה פחות זמן מאשר לבחירת רכב. כיוצא המערכת הבנקאית, ראיתי את שני הצדדים של השולחן — ואני יכול להגיד לכם בדיוק איפה אנשים מפסידים כסף. הנה עשר הטעויות שחוזרות שוב ושוב.

1. להתאהב בדירה לפני שיש אישור עקרוני

חותמים על זיכרון דברים, משלמים מקדמה — ואז מגלים שהבנק מאשר פחות. זו הטעות שהורסת עסקאות שלמות. אישור עקרוני הוא חינמי ולוקח ימים בודדים. תמיד, תמיד מתחילים ממנו.

2. להשוות בנקים לפי ריבית אחת

"בנק X הציע לי 4.2% ובנק Y הציע 4.4%" — השוואה כזו חסרת משמעות. תמהיל משכנתא כולל כמה מסלולים, וצריך להשוות את העלות הכוללת של התמהיל כולו, כולל הצמדות למדד ועמלות עתידיות. בנק עם ריבית נמוכה במסלול אחד יכול להיות יקר בכל השאר.

3. לקבל את תמהיל ברירת המחדל של הבנק

ליועץ בסניף יש עשרות תיקים על השולחן ותמריצים של הבנק. התמהיל ה"סטנדרטי" שיוצע לכם הוא גנרי — הוא לא מכיר את קרן ההשתלמות שנפתחת לכם בעוד 4 שנים או את התוכנית למכור את הדירה בעוד 7. תמהיל נכון נבנה מהחיים שלכם.

4. לא לנהל משא ומתן (או לנהל אותו לא נכון)

הצעת המחיר הראשונה של הבנק היא עמדת פתיחה — לא הצעה סופית. ההבדל בין לקוח שמקבל את ההצעה לבין לקוח שמריץ מכרז בין 3-4 בנקים הוא בממוצע עשיריות אחוז על כל מסלול, ששוות עשרות עד מאות אלפי שקלים על חיי המשכנתא.

5. לקחת החזר חודשי על הקצה

ההחזר שאתם יכולים לעמוד בו היום הוא לא ההחזר שתוכלו לעמוד בו אחרי לידה, החלפת עבודה או עליית ריבית. כלל השליש קיים מסיבה טובה — תשאירו אוויר.

6. להתעלם ממסלולים צמודי מדד — או לקחת יותר מדי מהם

מסלול צמוד מציג ריבית נמוכה ומפתה, אבל הקרן תופחת עם המדד. ראיתי משכנתאות שאחרי 8 שנות תשלומים יתרת החוב בהן כמעט לא ירדה. ההצמדה היא לא בהכרח רעה — אבל היא חייבת להיות החלטה מודעת ומחושבת, לא ברירת מחדל.

7. לוותר על תכנון נקודות יציאה

מתי קרן ההשתלמות נפתחת? מתי צפויה ירושה או בונוס? משכנתא חכמה מתוכננת כך שכסף עתידי ייפגש עם מסלולים שניתן לפרוע בלי קנס. בלי תכנון כזה, עמלות הפירעון המוקדם יחתכו את החיסכון.

8. לעשות ביטוח משכנתא בבנק בלי להשוות

ביטוח חיים וביטוח מבנה הם חובה — אבל אף אחד לא מחייב אתכם לעשות אותם דרך סוכנות הביטוח של הבנק. השוואת ביטוחי משכנתא חוסכת למשפחה ממוצעת אלפי שקלים לאורך השנים, בכמה שיחות טלפון.

9. לשכוח את העלויות הנלוות

מס רכישה, עורך דין, שמאות, תיווך, הובלה — העלויות הנלוות מגיעות ל-3%-5% ממחיר הדירה. משפחות שלא תכננו אותן מתחילות את החיים בדירה החדשה במינוס.

10. ללכת לבד

זה אולי נשמע מובן מאליו מפי יועץ משכנתאות — אבל המספרים מדברים: מול הבנק יושב מולכם אדם שעושה את זה כל יום. כשמולו עומד לקוח שעושה את זה פעם בחיים, התוצאה ידועה מראש. ליווי מקצועי עולה כסף — וכמעט תמיד מחזיר את עצמו פי כמה. כך עובד הליווי שלי.