כמה משכנתא אפשר לקחת? כך מחשבים את ההחזר החודשי הנכון
הבנק מוכן לתת לכם יותר ממה שכדאי לכם לקחת. איך עובד חישוב יחס ההחזר, כמה משכנתא מקבלים לפי המשכורת — ואיפה עובר הגבול הבריא.
"כמה משכנתא נוכל לקבל?" — זו תמיד השאלה הראשונה. אבל השאלה הנכונה היא אחרת: כמה משכנתא נכון לנו לקחת? שני המספרים האלה רחוקים זה מזה יותר ממה שנדמה לכם, והפער ביניהם הוא ההבדל בין חיים נוחים לעשור של מתח כלכלי.
איך הבנק מחשב את ההכנסה שלכם?
הבנק מתחיל מההכנסה הפנויה: ההכנסה נטו של כל הלווים, בניכוי החזרי הלוואות קיימות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, תשלומי מזונות והתחייבויות קבועות אחרות. שכירים מוכיחים הכנסה בתלושי שכר; עצמאים בשומות מס (מדריך מלא לעצמאים כאן); והכנסות נוספות כמו שכר דירה מוכר בדרך כלל באופן חלקי.
כלל השליש: למה דווקא 33%?
הרגולציה מתירה יחס החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, אבל בפועל הבנקים כמעט לעולם לא מתקרבים לזה: רובם נעצרים סביב 36%-40%, והכלל המקובל והבריא הוא עד שליש מההכנסה הפנויה. הסיבה פשוטה — החיים יקרים: ילדים, חוגים, רכב, חופשות, והפתעות. החזר שנראה סביר על הנייר ביום החתימה יכול להפוך למחנק אחרי שנתיים.
| הכנסה פנויה (נטו, משק בית) | החזר מומלץ (עד שליש) | משכנתא משוערת ל-25 שנה* |
|---|---|---|
| 15,000 ₪ | עד 5,000 ₪ | כ-900,000 ₪ |
| 20,000 ₪ | עד 6,600 ₪ | כ-1,200,000 ₪ |
| 25,000 ₪ | עד 8,300 ₪ | כ-1,500,000 ₪ |
| 35,000 ₪ | עד 11,600 ₪ | כ-2,100,000 ₪ |
*הערכה גסה בריביות יוני 2026, לתמהיל ממוצע. המספרים האמיתיים תלויים בתמהיל, בתקופה ובפרופיל שלכם — לחישוב מדויק השתמשו במחשבון המשכנתא.
שלוש שאלות לפני שקובעים את ההחזר
- מה יקרה להכנסה בחמש השנים הקרובות? ילד נוסף, חופשת לידה, החלפת קריירה — כל אלה משנים את התמונה.
- כמה רגישים אתם לעליית ריבית? אם חלק גדול מהתמהיל בפריים, ההחזר יכול לעלות. בדקו שתעמדו גם בתרחיש של עליית 1%-2%.
- האם נשאר לכם אוויר? אחרי ההחזר, החשבון צריך להכיל גם חיסכון שוטף וגם קרן חירום. משכנתא בריאה משאירה מקום לחיים.
מתלבטים כמה לקחת? זה בדיוק סוג התכנון שאני עושה עם לקוחות בחולון, בת ים, ראשון לציון ותל אביב — תכנון תקציב אמיתי, לא רק "כמה הבנק מאשר".
שאלות נפוצות
בהנחת יחס החזר של עד שליש (כ-6,600 ₪ בחודש) וללא הלוואות קיימות, מדובר בסדר גודל של 1.2-1.4 מיליון ₪ ל-25-30 שנה, בריביות יוני 2026. הסכום המדויק תלוי בתמהיל, בתקופה, בגיל הלווים ובפרופיל הפיננסי.
כן, ומשמעותית. כל הלוואה שנותרו לה יותר מ-18 חודשים מנוכה מההכנסה הפנויה שלכם. לעיתים נכון לסלק הלוואה קטנה לפני הגשת הבקשה — או לשקול איחוד הלוואות בתוך המשכנתא — כדי להגדיל את סכום האישור.
כן, אבל בדרך כלל באופן חלקי — בנקים רבים מכירים רק בכ-70%-80% מהכנסת השכירות, ודורשים חוזה שכירות בתוקף. גם הכנסות מעבודה נוספת, קצבאות ומזונות נבחנות — כל בנק ומדיניותו.
רוצים שאבדוק את המקרה שלכם?
כל מקרה שונה. ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות — נבדוק יחד איך לחסוך לכם את מירב הכסף על המשכנתא.
