זכיתם ב"דירה בהנחה"?
המדריך המלא לקבלת משכנתא לדירה במחיר למשתכן
קודם כל - מזל טוב! לקבל את ההודעה "זכית בהגרלה" של פרויקט דיור למשתכן זה רגע מרגש שמשנה חיים. במציאות הנדל"נית של ישראל, קניית דירה ב-20% או 30% מתחת למחיר השוק היא המתנה הכלכלית הכי גדולה שיכולתם לקבל..
אבל רגע אחרי השמפניות, מגיעה המציאות: משכנתא בפרויקטים של "דירה בהנחה" (או בשמה הקודם "מחיר למשתכן") היא חיה אחרת לגמרי ממשכנתא רגילה. קניית דירה למשתכן מביאה איתה הזדמנויות מימון מטורפות שאין בשוק החופשי, אבל גם "מוקשים" (כמו מדד תשומות הבנייה) שיכולים לאכול לכם את כל הרווח אם לא תתכננו נכון.
נעים להכיר, אני אבי בוקעי, בעל תואר ראשון במנהל עסקים והתמחות בנדל"ן ותשתיות, ויוצא המערכת הבנקאית. אני כאן כדי לעשות לכם סדר בבלאגן ולהסביר איך לוקחים את המשכנתא הזו חכם.
הסוד הגדול:
הבנק רואה דירה למשתכן כ"שווה יותר"
זה היתרון הכי גדול של התוכנית, והרבה זוכים לא מבינים אותו עד הסוף. במשכנתא רגילה, הבנק נותן מימון לפי המחיר בחוזה. בתוכניות דיור למשתכן או "דירה בהנחה", הבנק רשאי לתת לכם מימון לפי שווי השוק האמיתי של הדירה (לפי הערכת שמאי), ולא לפי המחיר המוזל ששילמתם בפועל (בכפוף למגבלות רגולציה מסוימות).
למה זה קריטי?
זה מאפשר לכם להביא הון עצמי נמוך משמעותית מהבית. בעוד שבשוק החופשי זוג צריך להביא 25% מהבית, ב"דירה בהנחה" ובפרויקטים של מחיר למשתכן ניתן לעיתים להגיע למצב שבו אתם מביאים סכום התחלתי קטן מאוד (למשל 100,000 ש"ח או 10%), ואת כל השאר הבנק מממן.
הערה חשובה: כדי לנצל את הטבה הזו, צריך לדעת איך להגיש את התיק לבנק ואיך "לדבר" עם השמאות. כאן הידע שלי כמי שמגיע מתחום הנדל"ן נותן לכם יתרון עצום.
המוקש:
"מדד תשומות הבנייה" והכפל התזרימי
האתגר הגדול ביותר ברכישת דירה למשתכן הוא שלרוב הדירה תהיה מוכנה רק בעוד 3, 4 או 5 שנים. בזמן הזה אתם חשופים לשתי סכנות:
תשלום כפול
אתם משלמים גם שכירות על הדירה הנוכחית וגם מתחילים לשלם החזרים על המשכנתא.
מדד תשומות הבנייה
החוב שלכם לקבלן צמוד למדד. אם המדד עולה, המחיר של הדירה עולה, ואתם מפסידים כסף.
הפתרון של אבי: אסטרטגיית "הקדמת תשלומים"
כיועץ שמסתכל על התמונה הכוללת, אני בונה עבורכם אסטרטגיה שתנטרל את הסיכונים האלו:
הקדמת תשלומים
במקום לחכות, אנחנו לוקחים את המשכנתא מוקדם ומשלמים לקבלן את כל הסכום (או רובו) כבר בהתחלה. כך אנחנו "מקבעים" את מחיר הדירה וחוסכים עשרות אלפי שקלים שהיו הולכים למדד תשומות הבנייה.
"גרייס" (תשלום דחוי)
כדי שלא תקרסו מתשלום כפול (שכירות + משכנתא), אני בונה מול הבנק מסלול שבו אתם משלמים בהתחלה רק את הריבית (סכום נמוך) או לא משלמים כלל, ומתחילים לשלם את המשכנתא המלאה רק כשאתם נכנסים לדירה החדשה.
למה לקחת יועץ משכנתאות פרטי
אם "זכיתי במחיר קבוע"?
טעות נפוצה היא לחשוב שבגלל שמחיר הדירה קבוע, גם המשכנתא היא "סטנדרטית". ההפך הוא הנכון.
בנקים מסוימים פחות אוהבים את הפרויקטים האלו ומקשיחים עמדות. אחרים נותנים תנאים מועדפים לזוכים של מחיר למשתכן. כמי שמכיר את המערכת מבפנים, אני יודע:
איזה סניף מתמחה בפרויקט הספציפי שזכיתם בו.
איך להוציא את המקסימום משווי השמאות כדי להקטין את ההון העצמי שנדרש מכם.
איך לשלב את "הלוואות הזכאות" של המדינה (ריבית מסובסדת) בתוך התמהיל בצורה החכמה ביותר.
זכיתם?
אל תהמרו על המימון
הזכייה היא הזדמנות חד פעמית. אל תתנו לטעויות בירוקרטיות או לתכנון לקוי של המדד לקלקל לכם אותה. השאירו פרטים, ויחד נבנה את תוכנית המימון שתכניס אתכם לדירה החדשה בראש שקט ובחיסכון מקסימלי.
אבי - הבית למשכנתאות
צרו קשר
משכנתא
חכמה
לקיחת משכנתא בחכמה – הכלי המקצועי שלנו לניתוח והגשת מסמכים בצורה בטוחה.
הגשת מסמכים באתר Wiseאבי
עונה
השאלות החשובות ביותר לזוכים בדירה בהנחה.
מיד לאחר הכנס הזוכים ובחירת הדירה. יש לכם לו"ז צפוף לחתימת חוזה ותשלום ראשון. אל תחכו לרגע האחרון, כי אישורים עקרוניים בפרויקטים של דירה בהנחה לוקחים זמן.
ברוב תוכניות "דירה בהנחה" חל איסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מהזכייה (המוקדם מביניהם). עם זאת, ניתן להשכיר אותה. אני עוזר לכם לחשב את הכדאיות הכלכלית של המהלך לטווח הארוך.
כמעט תמיד כן. הלוואת הזכאות נותנת ריבית צמודה אך נמוכה יחסית, וחשוב מכך - היא מאפשרת פירעון מוקדם ללא קנסות. אני אבדוק עבורכם את גובה הזכאות המדויק ואשלב אותה בתמהיל.